Archivio mensile Febbraio 2020

Diexporemilano

Le clausole nulle in un contratto di locazione

Il quadro normativo

In Italia le locazioni sono normate da due leggi principali: la L. 392/78 e la L. 431/98.Si tratta di leggi speciali, che definiscono anche i contenuti salenti del contratto. 

Di fatto, limitano la libertà contrattuale tra le parti, obbligando le parti a prevedere, o escludere, alcune clausole.

Le clausole nulle

Per questo, alcune clausole, anche inserite in contratto e controfirmate dalle parti, in sede di giudizio vengono dichiarate nulle.

Va precisato che la presenza di tali clausole nulle non rende nullo l’intero contratto e i relativi obblighi delle parti, quando le clausole nulle siano sostituite di diritto da quanto previsto dalle norme in materia (sostituzione automatica).

Al contrario, come previsto dal codice civile, la nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole comporta la nullità dell’intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità (salvo appunto che quelle clausole siano sostituite automaticamente da quanto previsto dalle norme in materia).

Quali sono le clausole nulle soggette a sostituzione automatica in un contratto di locazione

Si considerano nulle e quindi non soggette a trattativa contrattuale le clausole che:> stabiliscono una durata contrattuale inferiore al termine minimo stabilito dalla legge ed ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto.

Di conseguenza non è possibile prevedere una durata inferiore ai 4 anni + 4 nel caso di contratto libero o di 3 anni + 2 nel caso di contratti a canone concordato.

Così viene disposto dall’art.1 della legge 392/78, dall’art. 13 legge 431/1998 e da numerosa giurisprudenza in materia (in particolare Cass. 21 novembre 2014, n. 24843: In tema di contratti di locazione, incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 legge n. 392/1978 la previsione di una durata inferiore a quella legale – con automatica eterointegrazione del contratto ai sensi dell’art. 1419 cod. civ.; la nullità della singola clausola del contratto di locazione non importa la nullità dell’intero contratto essendo sostituita da norme imperative );> stabiliscono un importo del canone di locazione in misura superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato (clausola a volte sottoscritta in una scrittura privata a parte);> pongono a carico del conduttore l’obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. 5 agosto 2002, n. 11703);> stabiliscono la risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (Cass. 446/2011), rendendo così nulla quella dicitura spesso presente che recita “il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone”;> prevedono la risoluzione del contratto in caso di vendita dell’immobile;> considerano separatamente l’appartamento concesso in locazione e il box auto, tra i quali sussiste un rapporto di pertinenzialità (art. 13, l. 431/1998) (Cass. 329/1987; Trib. Busto Arsizio, 21 settembre 2011);> prevedono un aumento del canone in misura ogni anno, al di fuori dell’aggiornamento Istat (il cosiddetto canone a scaletta, consentito solo per i contratti commerciali);> derogano alla facoltà dell’inquilino di dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi e all’obbligo per il proprietario di dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali (quindi non può indicare nel contratto che l’immobile deve essere liberato in caso di vendita, per esempio);
> stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri (ex art. 54, l. 392/1978).

Inoltre, non sono ammessi contratti “verbali”, ovvero quei rapporti che di fatto sono contratti d’affitto, ma che aggirano l’obbligo inderogabile della forma scritta e della conseguente registrazione del contratto.

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