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ExpoRe Live del 21/4/2020 con Andrea Satta – Il valore aggiunto delle foto immobiliari

Andrea Satta, photographer, fondatore di Andrea Satta Photography, partner di ExpoRe, l’innovativa agenzia immobiliare milanese, ha spiegato a chiunque intenda vendere od affittare un immobile residenziale a Milano, il valore aggiunto delle foto immobiliari.

Programma:

-Introduzione

-Perchè affidarsi alla fotografia professionale per gli immobili?

-Che cosa si aspetta un cliente dal lavoro del fotografo?

-Risposte ai quesiti posti nei commenti

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ExpoRe Live del 17/4/2020 con Mattia Talassi – Il valore aggiunto dei video immobiliari

Mattia Talassi, videomaker, fondatore di SharpCatstudio, partner di ExpoRe, l’innovativa agenzia immobiliare milanese, ha illustrato a chiunque intenda vendere od affittare un immobile residenziale a Milano, il valore aggiunto dei video immobiliari.

Programma:

-Introduzione

-Perchè investire sui video immobiliari se ci sono già le foto?

-Che tipologie di video immobiliari si possono realizzare?

-Risposte ai quesiti posti nei commenti

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ExpoRe Live del 15/4/2020 con l’architetto Barbara Rossi – La valorizzazione immobiliare

Barbara Rossi, architetto, consulente di marketing immobiliare, fondatrice di MIR – Marketing Immobiliare Revolution, partner di ExpoRe, l’innovativa agenzia immobiliare milanese, ha illustrato a chiunque intenda vendere od affittare un immobile residenziale a Milano, l’importanza della valorizzazione immobiliare per affrontare il post lockdown.

Programma:

– Introduzione

– Cos’è la valorizzazione immobiliare

– Quale importanza avrà in futuro

– Come usarla come arma di marketing vincente

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ExpoRe Live del 13/4/2020 con l’architetto Fabio Vizzi – La due diligence immobiliare

Fabio Vizzi, architetto, fondatore e coordinatore di Arch workshop, studio multidisciplinare milanese specializzato in servizi tecnici immobiliari, partner di ExpoRe, l’innovativa agenzia immobiliare milanese, ha illustrato a chiunque intenda vendere o affittare un immobile residenziale a Milano, l’importanza della due diligence immobiliare per affrontare in tutta serenità ogni compravendita immobiliare post lockdown.

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5 cose da sapere prima di fissare gli appuntamenti affitto per casa tua.


Per ogni proprietario mettere in affitto il proprio immobile su internet è un gesto assai semplice, ormai i portali immobiliari permettono di farlo in pochi click.

Oggi ti svelo le 5 cose da sapere per filtrare i turisti immobiliari ed attirare solo i potenziali inquilini.

Chi domanda comanda

Poni con più naturalezza possibile le seguenti domande al tuo interlocutore telefonico:

  • Potrebbe dirmi cosa l’ha colpita del mio annuncio da privato?
  • Ha già fatto una offerta per case simili alla mia?
  • Ho bisogno di stipulare la tipologia contrattuale x, con durata y, a lei sta bene?

Queste domande servono per qualificare chi ti contatta!

Analizziamole assieme!

La prima domanda (Potrebbe dirmi cosa l’ha colpita del mio annuncio da privato?) ti serve a capire se il tuo interlocutore ti sta chiamando con l’annuncio sotto mano.

Inoltre se tu avrai descritto con molta precisione il tuo immobile ed avrai fatto scattare delle foto professionali, fatto girare un video professionale e fatto fare una visita virtuale professionale, a questa domanda avrai una risposta entusiasta ed eccitata, te lo garantisco!

In tal caso lascia parlare il più possibile il tuo interlocutore, lascialo sognare.

Lascialo immaginare di possedere già casa tua!

Se invece non ti viene data una risposta dettagliata a questa domanda, potresti avere dall’altra parte della linea un semplice curioso che sta contattando più inserzionisti possibili.

Un cacciatore di case da vedere, insomma.

Di molte case da vedere.

Ma la colpa potrebbe anche essere di una tua inserzione mediocre…pubblicizzata con del materiale non all’altezza di casa tua.

Una casa ben presentata attira sempre persone realmente interessate!

La seconda domanda (Ha già fatto una offerta per case simili?) ti aiuta a capire se la persona che ti ha chiamato per fissare un appuntamento per casa tua è consapevole della procedura per bloccare una casa tra privati.

Ed inoltre la risposta ti aiuterà a capire anche se il tuo interlocutore è motivato ad affittare una casa al giusto prezzo o se sta solo cercando di trovare una occasione per sè.

La terza domanda (Ho bisogno di stipulare la tipologia contrattuale x, con durata y, a lei sta bene?) serve a scremare quelli che vogliono venire a vedere casa casa tua fregandosene del fatto che tu abbia delle esigenze come locatore da soddisfare.

Non sottovalutare questa domanda!

Perchè se tu stai cercando un conduttore che stipuli un contratto a canone libero per almeno 4 anni rinnovabili ad ulteriori 4, non ti puoi trovare dopo l’incasso della caparra che blocca la tua casa, a gestire un futuro inquilino che ti chiede un contratto transitorio per 12 mesi, peraltro a canone concordato, quindi meno conveniente per te.

Raccogli pure quindi una offerta per casa tua, ma solo da un potenziale inquilino che abbia tempistiche e modalità di conduzione del tuo immobile compatibili con le tue!

Richiedi un documento di identità e la documentazione reddituale alla persona interessata a fissare una visita

Questa operazione è standard nella mia agenzia immobiliare!

E tu che vorresti affittare da privato, non puoi ignorare il rischio di aprire la porta di casa tua ad un perfetto sconosciuto!

Chiedere un documento di identità a chi vuole venire a visitare casa tua è un gesto che deve anteporre la sicurezza della tua famiglia e del tuo immobile, alle eventuali lamentele del tuo interlocutore.

Se non si ha niente da nascondere, non dovrebbe essere un grosso problema inviare quanto richiesto via email…ed in merito alla privacy…beh…se un perfetto sconosciuto ti entra in casa senza identificarsi e senza qualificare la propria situazione reddittuale, non è come se violasse la tua, di privacy?

Fai una visura sulla persona interessata a fissare una visita

Il documento di identità del punto sopra ti permette di fare con un solo click una verifica sulla persona titolare del documento.

Scoprirai, tramite apposite banche dati private di pubblica accessibilità, se il tuo potenziale visitatore è protestato, se è residente a Milano, se possiede altri immobili.

Insomma, scoprirai se è a rischio di morosità…

Ti sembra poco?

Invia una visura catastale ed una visura ipotecaria del tuo immobile

Non c’è niente di più fastidioso di sentirsi chiedere una planimetria durante una visita.

Inviarla assieme alle visure di cui sopra ti permetterà di risparmiare tempo ed opportunità.

I tuoi visitatori lo apprezzeranno e potranno gia iniziare ad immaginare come poter arredare la tua casa, se diventerà la loro casa.

E mi raccomando, niente piantine disegnate o poco chiare…cerca di far colpo sui visitatori, invece di scoraggiarli…

Affidati ad ExpoRe AffittoGarantito, gli esperti in inquilini qualificati a Milano.

Ritieni questi 5 consigli che ti ho dato interessanti, ma hai paura di non riuscire ad applicarli da solo?

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Le clausole nulle in un contratto di locazione

Il quadro normativo

In Italia le locazioni sono normate da due leggi principali: la L. 392/78 e la L. 431/98.Si tratta di leggi speciali, che definiscono anche i contenuti salenti del contratto. 

Di fatto, limitano la libertà contrattuale tra le parti, obbligando le parti a prevedere, o escludere, alcune clausole.

Le clausole nulle

Per questo, alcune clausole, anche inserite in contratto e controfirmate dalle parti, in sede di giudizio vengono dichiarate nulle.

Va precisato che la presenza di tali clausole nulle non rende nullo l’intero contratto e i relativi obblighi delle parti, quando le clausole nulle siano sostituite di diritto da quanto previsto dalle norme in materia (sostituzione automatica).

Al contrario, come previsto dal codice civile, la nullità parziale di un contratto o la nullità di singole clausole comporta la nullità dell’intero contratto, se risulta che i contraenti non lo avrebbero concluso senza quella parte del suo contenuto che è colpita dalla nullità (salvo appunto che quelle clausole siano sostituite automaticamente da quanto previsto dalle norme in materia).

Quali sono le clausole nulle soggette a sostituzione automatica in un contratto di locazione

Si considerano nulle e quindi non soggette a trattativa contrattuale le clausole che:> stabiliscono una durata contrattuale inferiore al termine minimo stabilito dalla legge ed ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto.

Di conseguenza non è possibile prevedere una durata inferiore ai 4 anni + 4 nel caso di contratto libero o di 3 anni + 2 nel caso di contratti a canone concordato.

Così viene disposto dall’art.1 della legge 392/78, dall’art. 13 legge 431/1998 e da numerosa giurisprudenza in materia (in particolare Cass. 21 novembre 2014, n. 24843: In tema di contratti di locazione, incorre nella sanzione di nullità prevista dall’art. 79 legge n. 392/1978 la previsione di una durata inferiore a quella legale – con automatica eterointegrazione del contratto ai sensi dell’art. 1419 cod. civ.; la nullità della singola clausola del contratto di locazione non importa la nullità dell’intero contratto essendo sostituita da norme imperative );> stabiliscono un importo del canone di locazione in misura superiore a quello che risulta dal contratto scritto e registrato (clausola a volte sottoscritta in una scrittura privata a parte);> pongono a carico del conduttore l’obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (Cass. 5 agosto 2002, n. 11703);> stabiliscono la risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (Cass. 446/2011), rendendo così nulla quella dicitura spesso presente che recita “il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone”;> prevedono la risoluzione del contratto in caso di vendita dell’immobile;> considerano separatamente l’appartamento concesso in locazione e il box auto, tra i quali sussiste un rapporto di pertinenzialità (art. 13, l. 431/1998) (Cass. 329/1987; Trib. Busto Arsizio, 21 settembre 2011);> prevedono un aumento del canone in misura ogni anno, al di fuori dell’aggiornamento Istat (il cosiddetto canone a scaletta, consentito solo per i contratti commerciali);> derogano alla facoltà dell’inquilino di dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi e all’obbligo per il proprietario di dare disdetta solo in corrispondenza delle scadenze contrattuali (quindi non può indicare nel contratto che l’immobile deve essere liberato in caso di vendita, per esempio);
> stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone siano decise da arbitri (ex art. 54, l. 392/1978).

Inoltre, non sono ammessi contratti “verbali”, ovvero quei rapporti che di fatto sono contratti d’affitto, ma che aggirano l’obbligo inderogabile della forma scritta e della conseguente registrazione del contratto.

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Niente tasse per i canoni non incassati.

Un’importante novità per i contratti di affitto stipulati dal 1° gennaio 2020: i canoni non incassati non saranno più soggetti ad imposizione fiscale.

La nuova disposizione è stata introdotta dall’articolo 3-quinquies del D.L. 34/2019 (il “Decreto crescita”, legge di conversione n. 58/19) ma si applica solo a partire dal 1° gennaio 2020.

In passato, i redditi da locazione concorrevano a formare il reddito complessivo da tassare, a prescindere dall’effettivo incasso. E questo fino alla conclusione del procedimento di sfratto per morosità. Solo dalla convalida di sfratto era possibile evitare la tassazione dei canoni non incassati dal proprietario.

Con il “Decreto crescita”, il momento in cui può avvenire la detassazione viene anticipato al momento dell’ingiunzione di pagamento o dell’intimazione dello sfratto per morosità.

Gli eventuali canoni percepiti dopo l’ingiunzione o dopo l’intimazione dello sfratto saranno assoggettati ad imposta secondo il criterio della “tassazione separata”.

Questa norma è valida però solo per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2020, escludendo così i canoni non ancora percepiti all’inizio di quest’anno ma previsti da un contratto stipulato prima.

Purtroppo, questa norma non riguarda nemmeno i canoni di locazione commerciale.

Pertanto, per i canoni non riscossi, dovuti da contratti precedenti al 1° gennaio 2020 e per quelli relativi a locazioni commerciali, continua ad applicarsi il vecchio criterio della “competenza”.

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Perchè accontentarti di un deposito di 3 mensilità, quando garantiamo ogni contratto con una polizza assicurativa completa?

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I prezzi degli affitti aumenteranno con le Olimpiadi Invernali Milano Cortina del 2026?

Ce l’abbiamo fatta.

Dopo la dolorosa sconfitta di Milano per l’aggiudicazione a favore di Amsterdam della nuova sede dell’Ema, l’agenzia europea per i medicinali, Milano e Cortina si aggiudicano le Olimpiadi Invernali nel 2026 dopo solo 20 anni da quelle tenutesi a Torino nel 2006.

Ancora una volta, dopo Expo 2015, Milano sarà meta di turisti, lavoratori ed investitori da tutto il Mondo.

7 anni sono tanti ma tu caro proprietario, non puoi perdere questa opportunità per valorizzare il tuo immobile da proporre in locazione.

La concorrenza tra proprietari sarà spietata

Ci sarà una corsa al rialzo dei prezzi, sopratutto a ridosso dei seguenti siti milanesi:

1) PalaItalia, nel quartiere Santa Giulia

2) Villaggio Olimpico, nel quartiere Porta Romana

3) Milano Hockey Arena (ex Palasharp), nel quartiere Lampugnano

4) Mediolanum Forum di Assago, nella barriera sud di Milano

5) Allianz Cloud (exPalaLido), nel quartiere Portello

6) Stadio Meazza, nel quartiere San Siro

7) Medal Plaza, nei quartieri del centro storico

I prezzi aumenteranno sia per quanto riguarda le locazioni a lungo termine (contratti fino a 4 anni, automaticamente rinnovabili), sia per le locazioni brevi (contratti fino a 29 giorni), sia per le locazioni ad uso foresteria (contratti a durata libera).

Ti suggerisco di utilizzare il nostro esclusivo monitor dei prezzi degli affitti per farti una idea delle quotazioni giornaliere in queste zone (ed ovviamente anche in tutto il resto di Milano) e monitorarle nel tempo.

La qualità media degli immobili a Milano per ora è alquanto mediocre

Veniamo alla nota dolente: salvo gli investitori professionisti e pochi privati illuminati che responsabilmente decidono di valorizzare il proprio immobile da proporre sul mercato milanese, la qualità che vedo ogni giorno rasenta lo squallore.

Bagni anni 80, mobili della nonna, infissi scricchiolanti…

Eppure si affitta di tutto.

Talvolta a prezzi imbarazzanti.

Spessisimo non si registrano neanche i contratti.

Ancora più spesso si subloca abusivamente.

Ma è questo il biglietto da visita che una metropoli europea come Milano vuole dare ai suoi imminenti e futuri abitanti?

Vogliamo darci finalmente una regolata?

Perchè peggio l’immobile sarà presentato, più difficile sarà ottenere un canone congruo e feedback positivi dai conduttori.

Scegliere tra locazione breve e a lungo termine

Se sei sempre stato indeciso tra quale delle due scegliere, ti dò un consiglio, anzi, te ne dò due: punta da subito alle locazioni a lungo termine per le aziende!

Oppure punta alle locazioni transitorie di posti letto e stanze da 1 mese a 18 mesi (nel 2017 a Milano abbiamo lanciato l’innovativo progetto Posto Letto Facile, scoprilo subito).

Le locazioni brevi (che ti ricordo possono durare solo fino a 29 giorni) se non ti affidi ad un professionista specializzato o se non hai tanto tempo e risorse da dedicarci, potrebbero renderti molto meno di quello che speri.

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Vuoi valorizzare al massimo il tuo immobile ed attrarre aziende importanti ed i loro dipendenti e collaboratori per le Olimpiadi Invernali Milano Cortina 2026? 

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Meglio affittare casa a Milano privatamente o con un agente immobiliare esperto?

Affittare un immobile residenziale a Milano non è facile, pertanto oggi ti voglio parlare delle cose a cui prestare attenzione per decidere come muoverti.

Decidi da subito se chiedere o meno una valutazione immobiliare per il tuo immobile

Una valutazione immobiliare scritta da parte di un agente immobiliare realmente esperto, ti aiuterà a collocare la tua casa sul mercato al giusto prezzo e sopratutto a scegliere la corretta tipologia contrattuale.

In taluni casi, potrebbe addirittura essere preferibile da parte tua optare per un contratto a canone concordato, date le sempre maggiori agevolazioni fiscali previste e la durata inferiore rispetto ad un contratto a canone libero.

Seleziona il tuo team di professionisti

Una volta ricevuta una corretta valutazione immobiliare scritta, è giunta l’ora di iniziare a coordinare il tuo team di lavoro.

Nel tuo team non possono mancare un broker assicurativo, un architetto, un home stager, un fotografo, un video operatore, un copywriter, un social media manager.

Prima di iniziare la promozione del tuo immobile attraverso un piano di marketing immobiliare per la locazione di almeno una decina di punti, dovrai rendere la tua casa realmente affittabile.

Nello specifico dovrai verificare ogni aspetto tecnico e legale del tuo immobile per evitare perdite di tempo e poi procedere ad investire denaro su una comunicazione di eccellenza che valorizzi il tuo immobile rispetto a quelli concorrenti.

A Milano vi è una enorme offerta di immobili in locazione di scarsa qualità e sono certo che tu vuoi che sia il tuo immobile ad essere quello a risultare più visibile ed invitante tra tutti quelli nel tuo quartiere.

E sopratutto vuoi che sia affittabile da subito!

Qualifica il potenziale inquilino sin dalla promozione dell’immobile

Innazitutto, diffida dal solo passaparola.

Sempre più spesso infatti l’inquilino viene scelto grazie al passaparola tra amici e conoscenti, se non addirittura anche tra colleghi e parenti.

Una mancata analisi approfondita della situazione reddituale e delle referenze scritte e verificabili del candidato ideale, ti esporrà a grossi rischi!

Evita curiosi e perditempo

Chiedi ai potenziali interessati di anticiparti una visura protesti e pregiudizievoli, prima di fissare una visita per il tuo immobile.

Vedrai che essere rigido all’inizio ti aiuterà ad interfacciarti sin da subito solo con profili di qualità.

Se l’appartamento è di gradimento del visitatore e tu lo ritieni interessante, fatti consegnare od inviare la sua documentazione reddituale completa e nel caso fosse possibile anche una referenza di un proprietario precedente.

La specializzazione è inutile senza gioco di squadra

Collabora solo con agenzie che abbiano nel loro team almeno un agente immobiliare specializzato nelle locazioni residenziali, oltre che almeno uno specializzato nelle compravendite residenziali.

Un’agenzia immobiliare composta da agenti che seguono ciascuno una nicchia di mercato, ti potrà in futuro permettere agevolmente di rivolgervi alla stessa nel caso tu decida di vendere l’immobile, piuttosto che riaffittarlo.

O magari anche di venderlo a reddito.

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Vuoi tutelare al massimo il tuo immobile garantendoti candidati ideali tramite il nostro piano marketing immobiliare di 30 punti e tramite le agenzie immobiliari qualificate di Milano che coordineremo per te? 

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